상생임대인 인센티브 제도 자격조건 신규계약 포함 혜택 정리

2022년 경제정책 발표에는 신규, 갱신 계약 임차인에 대한 지원 강화 방안이 실려있는데요. 정부 입장에서 상생 임대인 인센티브 제도를 통해 혜택을 부여하고 완화하고자 하는데요. 제가 상생 임대인의 자격 조건과 신규 계약 내용을 정리해서 알려드리도록 하겠습니다.

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상생인대인 제도

상생임대인 제도란

신규 계약 또는 갱신계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내 인상 또는 유지, 인하를 포함한 임대인을 뜻하는데요. 직전 계약은 기존 임대차계약 존재 및 기존 계약은 1년 6개월 이상 유지 한정하는 것을 의미하고요.

 

기간은 21년 12월 20일 ~ 22년 12월 31일 기간 내 신규·갱신 계약 체결분 한정으로 1세대 1주택 보유 주택으로 임대 개시 시점 공시가격 9억 원 이하 주택을 의미합니다.

 

상생임대인 자격 조건

상생 임대인이 되기 위해서는 아래 3가지 조건을 충족하는 것이 중요해요.

첫째, 1세대 1주택 보유자여야 되고
둘째, 임대 개시 시점에 공시가격이 9억 원 이하이고
셋째, 2021년 12월 20일 ~ 2022년 12월 31일 기간 내에 신규 또는 갱신 체결된 계약이어야 돼요.

새로운 임차인과 계약 시에도 5% 이내에서 임대료 상승된 금액으로 계약하면 상생 임대인으로 인정을 받을 수 있다고 하는데요.  공시가격이 지난 몇 년간 급격하게  오르고 있어서 최초 체결 계약의 임대 시점이 아니면  위에서 언급한 기간 내에 체결된 계약의 시점에 따라 대상자가 많이 달라질 수 있어요.

 

상생임대인 신규계약 갱신계약

● 신규 계약(신규 임차인)

- 기존 임차인 갱신 만료 후 다른 임차인과 체결한 계약
- 계약만료 이전 임차인 귀책으로 계약 취소 후 다른 임차인과 체결한 계약 (이전 임대차 1년 6개월 이상 유지 필요)

● 갱신 계약(기존 임차인)
1. 갱신권 미사용
- 갱신 요구권 사용 전 양자간 합의에 의한 자율 갱신한 계약

* 이 경우 임대차계약 신고 시 '계약 갱신'이나 '갱신 요구권' 미사용한 것으로 통보, 2년 경과 후 갱신 요구권 사용 
가능 → 사실상 신규 계약과 동일

2. 갱신권 사용
- 주택임대법상 갱신 요구권을 활용해서 갱신된 계약

3. 갱신권 이미 소진했을 경우
- 갱신 요구권 이미 소진되었으나 묵시적 갱신 등 채 갱신된 계약

 

상생 임대인 인센티브 혜택

상생 임대인이 해당 계약을 2년간 유지 시 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주 요건 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정하는 것이에요.

 

1세대 1주택자 양도세가 12억까지 비과세 특례를 받으려면 실거주 2년 요건을 갖추어야 되는데요. 계약 갱신 청구권으로 임차인들이 최대 4년까지 거주를 할 수 있기 때문이고요.

이러한 2년 실거주 요건을 충족하기가 어렵게 느껴지는 분들도 점점 많아지다 보니 이러한 상생 임대인들에게는 2년 재계약을 하는 경우 1년의 실거주 요건을 충족한 것으로 인정해 줍니다.

마치며

임대인들에게 인센티브를 주려는 의도는 분명한 것 같습니다. 신규 계약이라도 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한다면 임대차 시장에 안정 효과가 있을 것이라고 생각해요. 하지만 지금보다 더 임대료가 올라갈 거라는 상황도 있어서 전월세 시장이 불안해져 다시 한번 집값을 자극하게 되는 사항도 우려됩니다.

 

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